周庆艺

购买商品房是老百姓的一项大额的开支，有可能需要买房人拿出一生的积蓄，并且关系到日后生活的幸福指数，所以买房人极为重视在购房时应该如何签订买卖合同。但是买房人相对于资金雄厚、经验丰富、准备充分的房地产开发商显然是处于劣势的。为了保护处于劣势的买房人，浙江省工商局、浙江省建设厅共同在2000年拟定了一份《商品房买卖合同》范本（以下简称：“2000版”），其中强制规定了开发商的一些合同义务，保护了买房人的一些合同权利。避免开发商利用买房人法律知识薄弱而签定了不公平的买卖合同。

“2000版”的确在很长的一段时间内起到了维护买卖双方权利义务的作用。但是随着时间的推移和社会的变化，“2000版”的部分条款已经落后了，还有部分条款暴露出不完善性。所以在2008年12月8日，浙江省工商局、浙江省建设厅在“2000版”的基础上加以修订完善，公布了新的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（以下简称：“2009版”），从2009年1月1日开始在各个开发商售楼部供买房人阅读和参考使用。

“2000版” 和“2009版”的《浙江省商品房买卖合同示范文本》究竟有什么不同呢？下面我根据二个版本的条款，提出了十一处不同，为大家做简要的分析。

区别一、在2009版合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中增加了阳台、节能措施、保温工程保修期、车位、车库、绿地或其他物业的情况说明，这是2000版不具备的：“该商品房有阳台      个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他）为                   。该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明：           。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。”

区别二、在2009版合同中增加了第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”具体内容是：“在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房       平方米，坐落            ，属于业主共有。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1、车位，       。2、车库，        。3、          。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。“

区别三、在2009版合同中“计价方式与价款”条款中增加了：“按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为                元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”

区别四、在2009版合同中对“交付期限及条件”作了比较大的修改，要求交房时必须具备以下各项条件，要求更加具体化；而不是２０００版合同中具备一项验收条件就可以了：“出卖人应当在       年    月    日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、             等，具备商品房正常使用的基本条件；4、                 。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起        内告知买受人的。”

区别五、在2009版合同中对“规划设计变更的约定”中增加了“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。”这一增加的内容将规划设计变更的内容具体化了。便于买卖双方掌握。

区别六、买卖双方最容易发生争议的时候就是在交房和验房时，针对这一矛盾，在2009版合同中对“交接”条款中增加了如下内容：“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托             进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为              。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：           。”这些内容对于买受人对房屋质量有异议时如何处理进行了约定，这样一旦在房屋交接时发生争议，双方按照合同约定处理即可。减少了大量相互推诿扯皮的时间，降低了发生诉讼纠纷的可能性。

区别七、在2009版合同中将２０００版合同中的“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”完全变更成了：“抵押与相关债权债务”条款：“与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下：                                        

           。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”

区别八、在2009版合同中“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中增加了：“……双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。”这一增加的内容对于购买精装修房的买受人非常重要。

区别九、在2009版合同对于“产权登记的约定”作了很大的修改。2000版合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿项处理： 1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿％赔偿买受人损失。 2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金。”而在2009版合同修改为：“购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于      年  月  日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。……建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付时，出卖人应当将登记相关信息书面告知买受人。”

区别十、在2009版合同对于“保修责任”增加了一个重要的内容：“…… 出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。……约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条的有关规定。”

区别十一、在2009版合同增加了一个重要的内容：“前期物业管理”：“出卖人已经选聘                从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。”

新旧二个版本的合同范本的区别之处还有一些，限于篇幅就不再一一赘述了。 请感兴趣的同事们加以补充完善。