业主可否以物业服务不到位拒绝支付物业管理费?  

张东伟

【案情简介】

2006年3月，杭州某物业管理有限公司与临安市某小区业主委员会签订了为期半年的物管协议，约定物管费为每月0.35元/平方米。但小区业主顾女士以物管服务不到位(如车库没有灯等)为由，一直拒绝缴纳。物业公司多次向业主顾女士催收物管费，都无济于事。无奈之下，物业公司将顾某告上法庭，要求法院判令顾女士支付拖欠的物管费194.50元、滞纳金45.90元，并承担诉讼费50元。

在庭审过程中，顾女士辩称，根据物管条例，业主委员会无权单方面与物管公司签订合同，物管进驻小区前，需经业主大会全体通过，自己并没有与物业公司签约，所以，这份物管协议无效。

【法院判决】

临安法院认为：业主支付物管费是基本的义务，也是物管为业主提供必要服务的基本保障。如果动辄以物管服务欠佳为由拒付物管费，对其他已缴纳费用的业主有失公平。至于顾某认为物管协议无效，法院认为，物业公司已经按照协议约定，在小区进行了物业管理。事实上，包括顾女士在内的所有小区业主，都接受了物业公司提供的服务。因此没有支持顾某的辩论。

法院最后判定，业主顾女士需要支付拖欠的物管费及诉讼费50元。至于滞纳金，因物管公司不能提供有效证据证明曾向顾女士催讨过物管费，法院不予支持。

【律师点评】

这个问题一直是物业管理中出现纠纷的焦点。笔者认为，法院的判决是公平合理的，也是符合我国的法律规定，尤其是与10月1日起实施的物权法的规定不谋而合。对以上存在的几个问题作简要分析：

一、物业管理协议的有效性

虽然我国《物业管理条例》规定是由业主大会通过投票方式选聘物业公司，业主委员会无权选聘。该立法原意是防止业主委员会以权谋私，损害广大业主的合法利益。但本案中，由于物业公司实际上已经履行了合同的义务，且获得了绝大部分的业主的认可，顾某也实际上接受了物业公司的服务。如果只是按法律规定机械地认定协议无效，由于该协议是业主委员会代表所有业主签约，一旦协议无效，势必会影响到其它接受物业服务但没有异议的绝大部分业主的合法利益，涉及到整个小区的稳定局势，这显然是与我国的合同法的立法原则精神相违背的。

从法律上说，《合同法》第五十二条第五小款“违反法律、行政法规的强制性规定”，现在无论是法学理论界还是司法实践中，绝大多数人都认为该强制性规定应是指禁止性规范，即以“禁止”或“不得”之用词出现在法律条文中。

本案显然均不符合以上两方面，所以笔者认为法院判决物业管理协议是正确的。

二、业主不能以物业服务不到位拒付物业管理费的法律依据

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。同时作为物业管理合同，业主支付物业管理费在先，物业公司提供服务为后，也不存在《合同法》第六十七条规定的“债务先后履行抗辩”之条件。所以顾女士的拒付也没有直接法律依据。

另外，物业管理费中包含了许多物业服务，比如治安、环卫、绿化养护、房屋维修保养等，顾女士仅以“车库没有灯等”为理由拒付物业管理费，也是不合理的，毕竟她接受其它的物业管理服务。车库没有灯，很有可能是开发商在设计施工上存在缺陷，这点也需要分清楚。

三、顾女士权利的救济方式

当然，如果物业公司的服务确实不符合合同约定，顾女士完全可以通过要求对方降低或返还物业管理费等途径来维护自己的合法利益。

根据今年10月1日起实施的《物权法》第七十八条规定，如果业主认为业主委员会未经业主大会同意私自招聘物业公司，侵害了自己的利益，业主可向法院申请撤销该决定并要求赔偿损失。