孔东方

阮女士来电反映：1996年初，一个偶然的机会里，阮女士认识了已离婚的王先生。在后面的交往中，阮女士与王先生相知相爱，并最终走到了一起，1997年，她们办理了结婚手续。为照顾王先生的日常生活起居，阮女士从原先自己居住的房屋中搬到了王先生的住处，并把自己的户口关系也办理了转移手续。婚后双方虽然经济都不是非常宽裕，但也过得和睦开心。可是好景不长，天有不测风云，王先生在2001年3月突然患上绝症，虽然阮女士为给王先生看病四处筹钱，甚至把原先自己住的房子也卖掉了，但王先生因为病情过重，还是于2001年9月过世了。在给王先生办完了丧事之后，突然有一天王先生的前妻封女士找到了阮女士。封女士提出，阮女士目前住的公房的承租人是封女士，封女士在与王先生离婚后由于继续和王先生居住在一室一厅的公房内有多处不便，便搬出在外居住。现在王先生已经过世，封女士提出应根据她与王先生离婚调解书上“财产都归封女士”的约定，享有房屋的财产权，因此要求阮女士搬出。

问：1、调解书上财产都归封女士的约定能否认定封女士对公房享有财产权？

答：不能。公有房屋的承租权不属于财产权范围，财产权的概念即为所有权的概念，而公房承租权则属于基于公房租赁合同产生的债权范畴。

2、封女士与王先生离婚前公房租赁证上即为封女士的名字，那么她们离婚时公房是否就应该归封女士承租使用？

答：不是。由于封女士与王先生离婚协议及法院调解书上没有对公房到底由谁承租使用作出处理，因此封女士与王先生离婚后，双方对该公房均享有承租使用权。

3、封女士由于长达几年未在该公房居住，是否可认为其已放弃了公房的承租使用权？

答：不是。封女士未在该公房居住，并非对公房闲置，而是由于公房较小，共同居住有多处不便，因此不能视为封女士放弃对公房的承租权。

4、阮女士是否可以继续居住？

答：可以。由于王先生在生前对该处公房享有合法的使用权，而阮女士与王先生是合法夫妻，其住进该处公房的原因合法，也享有对公房的使用权，所以虽然王先生过世了，阮女士仍有权居住于公房之内。况且阮女士为给王先生看病，已将自己的住处出卖，从公平合理角度考虑，也应该保护阮女士的房屋使用权。但由于房屋承租人仍是封女士，因此建议阮女士与封女士协商，适当补偿封女士，把房屋承租人更名为阮女士，这样就可以妥善地解决该起房屋纠纷。

律  师  解  答

1、刘先生来电，2000年10月份和女朋友共同出资购买了城西一套110平方米的商品房，购房人写的是女朋友的名字。现在由于双方感情不和，已经不可能结婚，问是否可通过出售该商品房来获得当时自己出资的20万元钱。

答：由于商品房购房人不是刘先生，因此刘先生无权出售该商品房。另外，要出售该商品房，也必须是在依法领取了商品房“三证”之后。至于刘先生想拿回自己的20万元钱，可与其女友协商解决。协商不成的，可向人民法院依借款纠纷通过诉讼途径获取。

2、张小姐来电询问：去年购买一套顶楼商品房，开发商送50平米阁楼，今年物管公司向其收物管费时要求赠送面积部分也缴纳相应物管费，问这种做法合理吗？

答：根据有关规定，一般情况下，物业管理费是根据商品房建筑面积收取的。如果张小姐受赠的阁楼计入建筑面积，应缴纳物业管理费。如未计入则不缴纳，张小姐只要查看一下产权证，产权证上登记的即是建筑面积，物业管理费一般按此面积收取。

3、费先生来电询问：一般的房产买卖是否应办理公证？哪些房地产交易行为需办理公证？

答：根据司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中规定，以下几类事项必须办理公证：

1、继承房产，应当办理“继承权公证书”

2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证

3、赠予房产，应当办理赠与人的“赠与合同公证书”

4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。

一般的商品房买卖不须办理公证。

4、陈小姐来电询问：广告是否购成商品房买卖合同的内容？

答：《商品房销售管理办法》第十五条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。一般认为如果该广告构成要约，符合《合同法》要约条件的，应构成商品房买卖合同的内容。即便不构成合同的内容，根据《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十二条第二款之规定：商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。

5、陈女士来电：几年前旧城改造将私有旧房拆除，该房当时测量建筑面积130平方米，没有公摊面积，后安置分得一套同等建筑面积住房，但有近20方公摊面积，问新分安置房的建筑面积是否应将公摊面积剔除？

答：《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定，被拆迁人选择房屋产权调换的拆迁人应当提供价值相当的房源对被拆迁人进行安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。由此可见实行产权调换的依据是价值相当，并没有要求面积相当，因此，陈女士提到是否将公摊面积剔除是没有合法依据的。

张先生反映，去年8月看到了A房地产公司的一份广告,广告上说A公司欲开发某精品楼盘，由于开发的楼盘中有张先生比较满意的户型，张先生遂决定向A公司购买房屋。9月份张先生与A公司签订了一份《商品房买卖合同》，张先生考虑到自己的经济承受能力，选择了按揭买房。合同约定：张先生购买的商品房总价款为80万元，张先生首付30万元，其余50万元通过B银行贷款。合同签订后，张先生拿出了所有的积蓄，还向亲戚借了一点钱，凑足了30万元交给了开发公司。张先生并与B银行签了贷款合同，B银行则根据贷款合同把50万元贷款划到了A公司的帐户上。张先生几次专程跑到工地上，但却迟迟看不到房屋开工的迹象。张先生怀着疑虑的心情多方了解，才知道A公司的此房屋项目还没有拿到政府主管机关颁发的商品房《预售许可证》。张先生知道该情况后又急又气，几次找A公司想退房，但A公司始终不肯，总说房子会造起来的。通过打听，张先生还了解到中国人民银行对个人申请住房贷款的购买期房有一定要求，而B银行却未按要求贷款。一气之下，张先生停止了每月向银行的还贷。

1、张先生与A公司的购买期房的合同是否有效?

答：无效。根据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定“商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》”。该法第9条规定“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”该条规定属于行政法规的强制性规定，张先生与A公司签订的合同由于违反了该强制性规定，因此依据《合同法》第52条的规定应确认为无效合同。

2、张先生是否可退房？

答：可以。根据《合同法》58条的规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”由于张先生在签订合同过程中无过错，因此张先生可依法要回已支付的全部房款，并要求A公司支付相应利息。

3、中国人民银行对个人申请住房贷款购买期房有没有要求？

答：确实是有的，2001年6月19日中国人民银行银发[2001]195号“中国人民银行关于规范住房金融业务的通知”第二条规定，“强化个人住房贷款管理。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住房主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。”

4、B银行未按规定贷款，是否影响张先生与B银行签订的贷款合同的效力？

答：张先生与B银行签订的贷款合同仍应确认有效。根据合同法第三章的规定，合同的无效原因是法律规定的。违反法律、行政法规的强制性规定，会导致合同的无效。本案中，中国人民银行的通知不属于行政法规，它只是人民银行为防范贷款风险而约束商业银行在具体操作业务时的一个规范，仅对商业银行发生效力，商业银行违反此规范，人民银行可作出处罚，但这并不能影响商业银行与他人签订的贷款合同的效力。

5、张先生是否可停止每月向银行的还贷？

不可以。由于张先生与B银行之间的贷款合同有效。因此张先生应按合同约定履行向银行定期还款的义务。如张先生未能履行合同义务，张先生应承担违约责任。